該怎么說呢? 如果無本創(chuàng)業(yè), 又是在房地產(chǎn)方面, 而且是在美國有點逆水行舟的感覺?
我在美國這幾年談?wù)勎业母惺埽?br />
1. 美國加息還沒有結(jié)束, 房產(chǎn)供大于需會加劇;
2. 美國房價的走勢是: 由東到西,逐步傳遞. 現(xiàn)在美國東部的房產(chǎn)調(diào)整幅度開始加大了.
3. 創(chuàng)業(yè)的第一個階段是快速資金積累過程, 作房地產(chǎn),如果不把握機會的話, 很難做到快速資金積累, 很有可能你們會陷入脫不了身
先向大家介紹一下我自己吧。我是一個女生，今年23歲。2001年我19歲的時候一個人來到美國讀書，去年（2005）年從美國的一所大學(xué)畢業(yè)。說到我在美國讀大學(xué)，可能好多人要向我家里一定有很多錢，其實我的家庭情況一般，父母都是工薪階層，雖然吃喝不愁，但也完全沒有達到可以花100萬把女兒送到美國讀書的程度。我來美國讀大學(xué)是靠全額獎學(xué)金的?？傊胰ツ甑仔列量嗫嗨哪臧汛髮W(xué)讀完，靠獎學(xué)金和假期打工吃飯生活沒有問題，但是沒有積蓄。畢業(yè)前也正兒八經(jīng)參加了一些面試，但是還是很迷茫，不知道到底想干什么，也覺得不甘心老老實實找一份工作到老退休。這個時候我親愛的爸爸給我從國內(nèi)寄了兩本“富爸爸叢書”，開始的時候我放在那里也沒怎么看，但有一天晚上我拿起了一本“富爸爸年輕退休”，越讀越激動?，F(xiàn)在不記得具體里面講的東西了，總之關(guān)于“現(xiàn)金流”，“資產(chǎn)=能夠帶來持續(xù)現(xiàn)金流的財產(chǎn)”，“杠桿效應(yīng)”讓我覺得十分震撼。覺得自己第一次看到一個未曾接觸過的世界。世界真的有兩個，一個是富人的世界，一個是窮人的世界。在現(xiàn)今的世界里面，覺得這種區(qū)別的并不是出身，你現(xiàn)在有多少錢，而是你的頭腦。我不否定如果家里本來很有錢，創(chuàng)業(yè)之初要容易得多，但是對不無錢無背景的人，仍然是有可能的。
我很快就把這本書里的主意告訴我當(dāng)時的男朋友。我男朋友跟我同歲，當(dāng)時比我早半年大學(xué)畢業(yè)。我們交往了大概兩年了。說說我的男朋友。他從小的家庭經(jīng)濟狀況不好，可是人非常樂觀實在。從高中開始就自己掙錢，在美國上大學(xué)的時候是在學(xué)校作一份全職工作(每周40小時)同時也是全時學(xué)生。最為難能可貴的是在這種很艱難的情況下他始終是個充滿樂觀的人，經(jīng)常幫助別人，對生活充滿信心。我在大學(xué)的時候也遇見過幾個比他有錢的人，但是我始終覺得他是最好的，就一直交往了2年多。我要畢業(yè)的時候他已經(jīng)工作工作半年了，他是學(xué)電腦的，工資屬于大學(xué)畢業(yè)生的一般水平。因為他要換讀大學(xué)的貸款，所以還沒存什么錢。
話說回來，我跟他講了書上的觀點，本來以為他聽聽就算了，沒想到他十分感興趣。所以我們就去書店買了富爸爸叢書里面其他的幾本一起學(xué)習(xí)。兩個人一合計，堅定了共同創(chuàng)業(yè)的決心。我們覺得兩個人的頭腦都不算苯，加在一起更好，而且十分年輕，能苦中作樂。沒有什么阻礙我們的。大多數(shù)人不想創(chuàng)業(yè)其實是不想承擔(dān)風(fēng)險，不愿意進入位置的領(lǐng)域，怕出錯。但是我們覺得“許多人一生最大的錯誤就是從不犯錯?！币簧记蟀捕?，其實也好。但是我這個人想做什么就從來不只是看看想想而已，我一定要盡自己最大的努力去做到。大家創(chuàng)業(yè)的時候肯定有很多懷疑自己的時候，但是我以前記得一句話，永遠不要自己說自己不行，讓別人否定你，一定不要自己否定自己。這個時候我做了一個重大決定，反正工作還沒找到，干脆就不找全職工作了。他的工資節(jié)省一點夠兩個人吃飯了。（雖然現(xiàn)在我還是找了一份兼職工作補貼家用）。
所以我十二月一畢業(yè)，我們就一起在我們住的州注冊了一家公司。在美國注冊公司很容易，不要注冊資金（也可能要，我記不清了，反正即使要也只是幾十塊錢），注冊費好像是兩百多。我們在網(wǎng)上注冊的，過了半個月左右州政府就給你寄一個包裹來，里面有證明什么的，我們的公司就算注冊好了。公司辦公室地址就是我們租的地方的地址。
其實說句老實話，這個時候注冊公司也沒什么必要。開始的時候貸款什么的都以個人名義，我們注冊一個公司只是為了給自己鼓鼓勁。畢竟有個注冊了的公司，在心理上還是有鼓勵作用。和我們一起注冊公司的還有另外一個合伙人，他是我男朋友的一個朋友。他快四十的樣子吧。我男朋友家庭情況不好，這個人在我男朋友小的時候經(jīng)常幫他，帶他出去玩什么的。屬于長輩類型的朋友。他有一份比較穩(wěn)定的工作，但是他前幾年破過產(chǎn)。好像在美國破產(chǎn)比在中國普遍，但也不是什么好事。他從年輕的時候就想創(chuàng)業(yè)，但是一直沒有動力。現(xiàn)在我們開始創(chuàng)業(yè)他也覺得入伙。他這個人屬于做什么事情都小心翼翼的人，一有風(fēng)吹草動就緊張，所以有他參加我們做事也可以有個保守的人參考一下。
我好像廢話比較多呀，說了這么久都還沒說到底我們想做什么生意。我知道這里有多少人看過“富爸爸叢書”，沒看過的人我來說一下大概內(nèi)容，大家沒看過也不用去看了。富爸爸叢書的初級階段是討論一個財務(wù)自由的問題。
比如你一個月的工資是5000塊，你吃飯，住房，生活，朋友結(jié)婚送禮，買dvd每個月花去4500塊。在這種情況下面，你的財務(wù)是不自由的，因為如果你一旦停止努力工作，你就沒錢花費了。所謂財務(wù)自由，就是你每個月不用上班（或者要工作一小段時間）也可以有4500塊供你花費。可能有人覺得這怎么可能呢？事實上這是可能的，這種你不工作也可以掙錢的收入叫做被動收入。被動收入的來源有三大類：出租房產(chǎn)的收入，也就是說把房子租出去，房客每個月給你交錢，你只管每個月收錢；你的企業(yè)的收入，但是你不插手；你的知識產(chǎn)權(quán)的收入，比如你寫了一本十分暢銷的書，之后n年每次重印都付給你錢，或者你發(fā)明了軟件等等。
我們第一步要做的就是出租房產(chǎn)的生意。多么美好的藍圖，可是沒有錢怎么買房子出租。
遇山開路，遇水架橋，所以沒有錢買房子就不做房地產(chǎn)了嗎？窮人看見一個東西總說“我買不起”，有創(chuàng)業(yè)精神的人問“我用什么辦法買得起?！?br />
12月我們天天都看很多房子的報價，了解附近小市場的租房市場，比如房客的來源，附近的就業(yè)情況，房租價格等等。我天天跑書店，書店里的關(guān)于房地產(chǎn)的書都基本上被我看了個遍?？墒呛线m的房子一直都沒有找到。我們住的地方是一個大城市的郊區(qū)，房間偏高。如果向銀行貸款買房子，每個月要交月供。而本地的每月的平均房租價格比月供要少。所以完全沒有錢賺。
附近的房子兩間臥室，兩間衛(wèi)生間的兩層普通郊區(qū)獨棟小樓的售價一般在45萬到55萬之間。每個月的月供在3000塊錢左右。但是能租的價格達不到3000塊/月。
這個時候一件事情突然發(fā)生，使我們的找房計劃中斷了。這件事情就是我當(dāng)時的男朋友在圣誕節(jié)的時候求婚了。我們當(dāng)時在一個冰凍了湖上走，他突然單膝跪下，拿出一顆戒指。我們在美國也沒有什么親人，所以訂婚以后不久，我們就請政府的婚禮官員，一個胖胖的老頭子星期天到我們家里來，一番“你愿不愿意”之后結(jié)婚了。 跑題了，所以訂婚后結(jié)婚前都沒有什么心思看房子了。結(jié)婚當(dāng)天老頭子走了以后我無意在網(wǎng)上看看我們住的州其他地方的房子。真是不看不知道，一看嚇一跳。其他地方的房子不要太便宜呀。才明白過來大城市旁邊的房子有多貴。這里一棟普通家庭住的小樓要45-55萬。其實我們這里還不是最貴的，加州那邊一棟要70-80萬，更不用提紐約了。猜猜看小一點的地方房子多少錢，我都不敢相信，15萬塊錢就可以買一個兩間臥室的小樓。
我和丈夫商量，可能以前我們以前的方向不對。應(yīng)該先看看小城市的市場，起步要容易一些。
很快，一個代售的房子引起了我們的興趣。這棟兩間臥室，一個衛(wèi)生間的房子要價11萬5千塊錢。房子在一所私立大學(xué)的旁邊，美國的大學(xué)沒有圍墻，這棟房子幾乎就在學(xué)校的校園。離住教學(xué)樓走路大概就是5分鐘。美國大學(xué)雖然有一部分宿舍提供給學(xué)生，但是都不夠。許多學(xué)生都要在校園附近自己租房子住。既然房子就在校園邊上，應(yīng)該不愁租不出去。我們了解了當(dāng)?shù)氐姆孔鈨r格，大概在800-1000塊。不過我們還是不放心，所以要探探情況才行。我印了一些傳單”離學(xué)校步行五分鐘。兩臥兩衛(wèi)。月租780“，上面還留了我的電話號碼。當(dāng)然，這個廣告是假廣告，我們根本就沒有房子可租，只是貼來探聽情況的。我跑到大學(xué)里在他們圖書館，食堂，學(xué)生中心的布告欄里都貼了廣告。我想如果貼出去幾天沒有人打電話的話，這里租房的需求就不高?？墒菦]想到，傳單貼出去的當(dāng)天晚上，電話就開始響了。我按事先想好的，告訴打電話有興趣租房的人房子已經(jīng)租出去了，但是留下了他的聯(lián)系方法，以后如果有另外的房子會聯(lián)系他。在之后的幾天里，我的手機都要被打爆了。每天都有七八個人打電話來詢問情況。我問他們對房價有什么想法，大家都表示愿意接受，甚至有人說他可以再多出一點。對于這個房子到底有沒有需求的問題算是被解答了：不但有，而且大大的有。
那么下面一個問題，怎么能把房子買下來。不要忘了，我沒有錢。
我沒錢沒有關(guān)系，買房子又不一定是要自己的錢?？梢杂脛e人的錢呀。比如我可以去搶銀行。可是我的新婚老公阻止了我，新婚燕爾的去搶銀行多危險，要是進去了不是很不值得嗎？大好的青春就從此黯淡了。所以不能搶銀行，雖然銀行很有錢。那么那么，我可以借呀。找誰借？我在美國舉目無親，認識的人也沒有什么富豪，很失敗呀。剛才不是說過銀行有錢嗎，所以找銀行借去。在美國有一種三歲小朋友都知道的貸款，叫做房屋貸款。我三歲時不在美國，所以我是公司成立以后躲在書店里不給錢看書23歲才知道的。十分羞愧，但是好歹是知道了，晚了20年，但為時未晚。美國人買房子一般都是貸款買，基本上沒有人拿全款買房子。我以前大學(xué)在紐約市實習(xí)的時候跟人家閑聊，有人說美國人從來買房子都是貸款，首付5%-20%。可是近些年，國內(nèi)有些有錢人的孩子來到美國，來了就找代理人買房子呀。看了房子覺得不錯，問了價錢。皮箱一開全付現(xiàn)款。嚇得代理人，幾十年都沒有見過，好像是黑幫分子現(xiàn)金交易呀。
我們跟賣房子的人聯(lián)系，那個家伙還比較好說話，他很老實的說還沒有人要買這個房子。我們說，我們貸款來買這個房子。他說好，那我等著。
我們就去聯(lián)系房屋貸款，現(xiàn)在看來是多么簡單的一件事情，可是那個時候我們完全沒有頭緒，不認識任何貸款人。東聯(lián)系，西聯(lián)系，都帶不到。我那個著急呀。記得有一天我早晨醒來發(fā)現(xiàn)自己發(fā)燒，嗓子痛。我老公讓我好好休息，這一天不要考慮貸款的事情，睡覺。
可是你們說我哪里能誰？他上班一走我就爬起來，在沙發(fā)上捂著毯子打電話（網(wǎng)上找的銀行房屋貸款電話名單）。好多人都說不行，或者利息太高。我開始很難過，后來就麻木了。一個人說不行，我就給下一個人打。結(jié)果掙扎著打了一天電話一個貸款都沒找到。晚上就倒下了，發(fā)高燒，做夢還在貸款。
現(xiàn)在我在這里回憶，才發(fā)現(xiàn)如果我當(dāng)時不做著第一筆交易，有多少東西我學(xué)不到。經(jīng)驗，信心，認識的人，省略號。我們當(dāng)時是橫著一條完全不賺錢，當(dāng)交學(xué)費的想法做的。其實我覺得創(chuàng)業(yè)起步的最好方法就是“干起來”。光在外面看，越看越糊涂，自己嚇自己，最后什么事情也做不成。我也不是說如果你想開餐館，第二天就在宿舍區(qū)門口搭起小攤自己開始買面，進入你感興趣的領(lǐng)域有很多方法。你可以不開張下面條，但是你可以去找家餐館工作，甚至幫工亞。幫工的時候多張個心眼，可以學(xué)好多進貨渠道，客源，省略號，得東西。你隔岸觀火一年也不一定學(xué)那么多，永遠是外行。小孩要先學(xué)會爬，才會走，我要是爬都不爬就米有希望了。
又扯遠了。說回房子的事情。房子的售價是11萬5千塊錢，房主說他的這個房子其實值14萬左右。他們?nèi)乙峒业赖驴怂_斯州區(qū)，要賣了這棟房子，在德克薩斯州買新房子。所以他便宜幾萬塊錢趕快賣掉搬走。我找到一個網(wǎng)站，輸入美國任何房子的地址，網(wǎng)站可以告訴你方圓幾公里內(nèi)過去一年賣掉的房子的成交價格。本來查一次要交2塊錢，但我略施小計此次免費查，哈哈。我去查，當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)域的同類型房子真的都賣到14萬左右。我有聯(lián)系當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀人，表示有興趣看看市場上的房子。結(jié)果同類房子的報價都在15萬左右。到此為止，房客的來源，房子的價格都基本得到肯定?？墒牵墒?，還是沒有買房子的錢。
我老公又聯(lián)系了好幾個本來很有希望的貸款人，結(jié)果最后都被拒絕了。5555。不知道大家看到這個版里的一篇“上帝不會辜負每一個有夢的孩子”，強烈推薦（肯定有人又要說我是他的托）。我很喜歡這個題目，有的時候事情就是這樣的。只要你不斷努力，有的時候會出現(xiàn)意想不到的“奇跡”幫助你成就夢想。當(dāng)然奇跡不是每次都出現(xiàn)，但是你要是不努力肯定不會出現(xiàn)。就在山窮水復(fù)疑無路的時候，柳岸出現(xiàn)了。找到柳岸得指路人大家猜猜是誰？指路人居然是，居然是房主大人。我們跟房主聯(lián)系，說“錢還沒待到?！?br />
房主說“我以前買這棟房子的時候貸款也找了好多人。最后有個貸款公司把錢貸給我了。他們的風(fēng)格比較大膽。我去找找看還有沒有他的聯(lián)系方法?！?br />
第二天拿到聯(lián)系方法，三天后就得到了貸款同意書。萬事大吉？沒有。
貸款按照美國的慣例，是95%貸款，就是說你首付房價5%，貸款房價95%。11萬5千的5%是5750塊，要是我們有點錢，5千多塊算什么?？墒?，我們一千塊錢都沒有。這件事情算吹了嗎？沒有，因為我們還有腦子可以想辦法。
我們找到房主，再跟他談。貸款不是95%嗎？他一口咬定不放松的價錢是11萬5千塊錢。那么我們在合同上寫售價12萬，那么12萬的95%不就是他要的11萬5千（其實是11萬4千）了嗎？簡單來說房產(chǎn)交接的時候，貸款人付售價的95%，貸款人是不管買主是不是真的給了賣主5%。他只管售價，他的貸款比率，賣主同意成交就算成交了。當(dāng)然具體操作上比較麻煩，但簡單來說就是這個樣子的。（有些貸款人是要確認5%是不是在買主的賬戶里，但是也不管最后這個錢是不是給賣主了。我用的這個貸款人不管。)
可是新問題又來了，房產(chǎn)交接的時候要各種各樣的交接費：下一年的房屋保險費，房產(chǎn)稅，賣房稅，請律師的錢，房屋檢查費等等等。一共要好幾千塊錢。一般都是買方來出。但是也由賣方出的先例。其實賣方并不真掏腰包出這個錢，只是他賣房所得利潤里面少這么些錢。我們游說賣主，讓他來出這個錢 。他拒絕了。那我們也沒有辦法。合同撤回，開始找下一處房產(chǎn)。
結(jié)果合同吹了一個星期以后，峰回路轉(zhuǎn)，買主打電話來，問我們還買不買這個房子。因為他妻子已經(jīng)搬去得克薩斯了，住在朋友家。他無心戀戰(zhàn)，趕快賣了房子過去買房子搬家。
幾通傳真合同簽了。然后我們請專業(yè)人士來檢查房產(chǎn)，雖然我們已經(jīng)去看不好幾次了，但畢竟是外行，只能看表面的東西。專業(yè)房檢人員身手不凡，可以透過現(xiàn)象看表面。房子結(jié)構(gòu)有沒有問題，電路，水管，墻體，有沒有白蟻，地基好不好。檢查完出報告，房子一切良好。兩個星期以后，房產(chǎn)交接。地契換到我老公名下，該付的錢付清。我們正式成為房主。萬里長征第一步走完了。
下面一步就是把房子盡快租出去。十分有意思，學(xué)到很多東西。
房子是一個星期五完成交接的，星期六開始我們就開始修整房子。休整房子有幾個目的，首先修整以后可以提高一點房價，第二是提高房子的價值。不要小看修整房子對房子價格的影響。新地毯和廚房設(shè)備就可以使房價至少提升一萬。其實美國有好多人貸款低價買進年久失修的房子（基本結(jié)構(gòu)要沒有問題），然后投入4-10萬元用1-3個月時間全套翻修，然后以高出買入價格20-30萬的價格出售。我們翻修的預(yù)算小得多，大概3000元左右，也不是以立刻高價拋售為目的。關(guān)于翻修資金的問題我早就找到辦法。美國有一家大型家庭裝飾器材連鎖店提供一種賒賬卡，我申請了一個，可以賒賬3000塊。賒賬以后每個月還錢，好像信用卡一樣，沒有限期，每月最低還款限額很低，大概20-30塊。當(dāng)然你愿意早把錢還晚也沒有問題。
我們花了2800元，兩個周末的時間把房子弄得煥然一新。這是我覺得最有成就感的一部分了。本來房間現(xiàn)在舊，暗淡。裝完以后好像新的公寓一樣。首先是換地毯。原來的舊地毯顏色是棕色，如果地毯用深色會顯得房間壓抑，小。我們把地毯換成米黃米黃的一種顏色，首先亮，而且這種顏色雖然淺，但不顯臟。有點什么灰塵，土都不會覺得。換地毯不用我們操心，是裝修店提供配套安裝。然后我們把墻全部刷了一遍。百葉窗全部換成新的，門和門鎖，電插頭版，冰箱，爐子都換了新的。大家不要以為這些要花多少錢，其實花錢最多的就是地毯，百葉窗嚇我一大跳，基本的白色款才4，5塊錢一個。插頭版什么的就幾分錢一個。但給房子帶來的變化十分驚人。我們都沒有修正過房子，但是邊弄邊學(xué)居然學(xué)得很快。買了一個刷墻機，十多分鐘就可以刷完一個房子。我竟然學(xué)會了安門鎖，安百葉窗等等不可思議的事情。哈哈。男生們肯定笑死我了，但是這些事情對于我來說就好像是修電腦一樣。
裝修期間，我們修邀請工人來換一個臥式的門。那個門的門框是很老式的，需要改造?？墒俏覀冊诋?dāng)?shù)赜胁徽J識工匠。有天經(jīng)過附近街道的時候看見有一家正在大張旗鼓的裝修改造一棟三層的小樓，我們就停車問他們有沒有工匠我們可以請。結(jié)果沒想到，主持裝修的正是當(dāng)?shù)氐囊粋€房地產(chǎn)商。我們就跟他聊起來，說我們在附近買了一棟房子，做出組。他趕快問在哪里。我們就帶他來看。沒想到這個人看的痛心疾首。原來這個人在當(dāng)?shù)刈龊芏喾康禺a(chǎn)方面的事情，我們小房子對面的三棟三層樓新式小樓就是他把地皮買下來，修樓，賣出去的。他還帶我們?nèi)タ戳怂膭e的房子。他早就想在我們買的房子附近買一塊地皮，因為地段比較好?？墒且恢睕]有房主賣房子。他上個月帶全家出去旅游了，結(jié)果竟讓我們把這個房子在他眼皮底下買走了。他說“你們以后什么時候要賣這個房子了，一定要第一個讓我知道，我很想買?！彼o我們介紹了一個修門的人，還順帶把馬桶換了一個新的。 在修房子的時候，我們在當(dāng)?shù)氐膱蠹埳系橇艘粍t租房廣告（這次是真的了）。很有意思的事，這張報紙較小鎮(zhèn)先驅(qū)報。小鎮(zhèn)還有先驅(qū)呀，呵呵。報上的內(nèi)容也很有意思，里面有一份上星期本鎮(zhèn)警察局記錄。上面的都是什么某學(xué)生酒后上房頂,有人進餐館吃飯后沒付錢呀，某某接有人打電話叫救護車呀。要是有誰上了房頂都可以見報，可見此處天下太平的樣子。我們登廣告兩星期（每周出一份報），價格40塊。
廣告一登出去，盛況空前。我即使是單身的時候也沒有一天之內(nèi)接到這么多電話。哈哈。我們見到的那個房產(chǎn)商就告訴我們，此地出租房屋短缺，果不其然。而且詢問電話都十分焦急，一副恨不得第二天就想搬進來的樣子。其中一個剛剛從外州來旁邊那所私立大學(xué)工作的人，已經(jīng)帶著她的女兒在旅館了住了兩個星期了都還沒有找到房子。我們房子當(dāng)時還沒有弄完，所以只好告訴他們弄完了馬上給你們聯(lián)系看房。
下面一個問題就是，房子應(yīng)該租給誰？不要笑，這是個很嚴肅的問題。房東最怕什么？房子著火，但是我的房子已經(jīng)買了火災(zāi)保險了，所以不怕。那怕什么？怕房客不交錢。讓一個人搬進來很容易，把一個不好的房客趕出去可就麻煩了。在美國，如果一個方可不交錢，你上法庭，最后把房客趕走可能要3個月的時間，說不定最后還把你的房子弄得一團糟，走了以后你還要重新裝，重新找人。所以萬不可馬虎。我把我的經(jīng)驗寫出來，還很不完善，我覺得這些經(jīng)驗在國內(nèi)有用。如果有租房經(jīng)驗的歡迎給我建議。
我剛才說房客不交錢，忘了說最大的一個問題，房客不交錢，你趕他走再找房客的三，四個月房屋貸款的月供怎么交。
我如果開個工廠，里面有臺很貴的機器，我肯定不會隨隨便便找個人就去管這個機器。我的房子就是我的機器，也很貴，我要睜大眼睛，選男朋友一樣選房客。
我覺得找好房客的第一步是要把房子的地方選好。要選個招好人的地方。當(dāng)然我的房子已經(jīng)買了，說這個是馬后放炮。
我選房客用了三個步驟：
1。申請
2。面試
3。簽合同
好像找工作一樣。我本來以為這樣找房客估計一半人就嚇跑了，不知道有沒有嚇跑，但是后來還是有很多人很多人來申請。嚇跑了就算了，那些嚇跑的人怕什么呢？我不想知道，也不想他們來租我的房子?？墒侨绻腥吮容^有個性，比較拽，不想申請，面試，聽你解釋合同呢？那你最好也不要把房子租給他。因為他現(xiàn)在很拽得不填申請，不面試，也后他也會很拽的不給你交錢。
申請書里面我首先要申請人填基本信息，名字，社會安全號碼，住址。填這個是為了可以查他們的信用記錄。房東查租房申請人的信用記錄是完全合法的，也是公寓出租的常規(guī)。我在有興趣的人第一次打電話問房子情況的時候就明確告訴他們我要查他們的信用記錄和核實他們的工作收入。那些對此支支吾吾的人多半信用不好，或者是不想如實填寫收入。如果一個人的信用記錄良好，工作穩(wěn)定是不會介意的。
然后下面是工作單位，老板的名字電話，收入，工作了多久。
我老公挨個打電話去核實這個公司是不是真有這個人。告訴他們某某某在向我們租房子，我們想查實一下他/她卻是在那里工作。我們一般不核實收入，因為老板也不好在電話里給一個沒見過面的人說職工的收入。
下面一個很重要：曾租房的地址和房東電話。作用我就不用說了。江山易改呀，要是以前每月按時交房錢，很大的可能是他會繼續(xù)這樣做。反之亦然。
然后家里要住那些人。名字，出生年月。有沒有寵物，什么名字，什么品種。這點很重要，也是很多人忽略的。如果不限定哪些人，哪些狗貓可以住在這里，后患無窮。
然后是緊急情況聯(lián)系人，電話，關(guān)系。
填這個是因為天有不測風(fēng)云，萬一哪一天這個人不交錢又跟你玩失蹤，開來電顯示不接你的電話，你可以找到他媽媽，他哥哥。另外你還可以打電話“托他老板帶個話，叫他交一下欠的房錢”。不要怕他老板生氣，哈哈，老板掛了你的電話，越生氣越好。
其實大多數(shù)人都還是會好好交房錢的。
然后是面試。其實面試也不用很正式，可以使他/她來看房子的時候。比如他/她信用分數(shù)比較低，比如以前曾經(jīng)欠交幾次房租，你可以開誠布公的問是不是有什么特殊情況。這也是一個機會你給他強調(diào)，家里不能住其他的人，房租晚繳要罰款。如果他反映很大，猶豫。你也知道他大概怎么想。
最后你選一個你滿意的房客。
順便提一下，理想的房客是“以家庭為重的藍領(lǐng)”。（我覺得國內(nèi)可能不是）
年輕學(xué)生不是，好處是學(xué)生一般都會交錢，但派隊醉酒，地毯墻壁冰箱堪憂。而且學(xué)生住一年兩年后就要搬走，所以根本不在乎你的房子，院子肯定不會整理，窗子弄壞了也不會理睬等等。而且搬走以后你要重新修正，花一筆錢。租房換住率越低越好。
來說說我最后租給的這個家庭吧。其實他們的信用記錄也不是最好的，收入也不是最高的，但最后我決定把房子租給他們。
這個家里有五口人。爸爸媽媽，兩個在讀小學(xué)的兒子和一個四，五歲的小女兒。小女兒的小名叫“小猴”，不過一點也不象名字，不知道為什么他們叫她“小猴”。我和我老公和合伙人把這一家稱作“小猴她家”。
這是一家典型的美國南方藍領(lǐng)家庭。小猴的媽媽從前作了幾年園藝，現(xiàn)在當(dāng)護士。小猴的爸爸從前是裝修工人，現(xiàn)在在沃爾瑪上班。小猴的媽媽以前結(jié)果一次婚，后來離婚了。和前夫有兩個孩子，就是小猴的兩個哥哥。他們的信用和收入都還不錯，但并不是申請人里最好的，（當(dāng)然他們其實最符合‘以家庭為重的藍領(lǐng)家庭’標(biāo)準(zhǔn)）最后決定把房子租給他們的關(guān)鍵因素，其實是小猴的這兩個哥哥。小猴媽媽離婚以后，這兩個孩子判給前夫，一直跟著前夫和前夫后來的妻子住。但是近幾年小猴的媽媽發(fā)現(xiàn)兩個孩子受后媽虐待，所以她開始打官司想把兩個孩子接回來跟她和小猴爸爸住。（小猴爸爸倒是很好的一個人）?？墒欠ㄔ翰话押⒆优谢亟o她，因為他們沒有自己的房子（租得也算，只要是固定住址就可以）。小猴一家三口是跟小猴的外婆一起住的。法院二月底再開庭，要是想把孩子接回來，就必須要找到房子。
所以小猴的爸爸媽媽就很著急得天天找房子。那個地方找出租房子又比較困難，比我們這個房子大的即使有他們又租不起。
中間思想斗爭的過程就不說了，小猴的媽媽對我說“就算我求求你了，為了我的兩個兒子，你把房子租給我們吧”。我的心本來就很軟，所以后來比較了他們的背景資料，還是覺得租給他們。
我們本來看房日是訂在星期天。當(dāng)天晚上打電話給“獲勝者”。小猴她家都看了n多遍房了，所以我就說，你看房日那天就不用來了，晚上在家里等電話吧。那個星期天下大雪，5點過的時候小猴她媽又自覺地來了。還帶了她的一個好朋友。好朋友抱著自己的小女兒，小名“小蟲”，是小猴的好朋友。世交呀。
小猴的媽媽進來十分緊張，不知道自己租到房子沒有。她朋友也很緊張。小蟲跟著很緊張。我實話跟小猴媽媽說“你知道有很多人申請這個房子，你和你老公的收入不是最高的”（大喘氣）“但是我們考慮你的特殊情況，我也很喜歡你們?nèi)?，所以這個房子租給你了”。小猴的媽媽突然沖上來，連問好多遍“真的嗎？真的嗎？真的嗎？”一把抱住我，勒的我都快喘不過氣來了?！吧系垩剑系垩?，我不敢相信呀，真是太好了?！比缓笏呐笥岩瞾肀?，她們抱在一起，又笑又跳，過了一小下，小猴媽媽竟然抹起眼淚來，她跟我說了一句“我比中了一百萬大獎都高興。”后來把眼淚擦了，給她老公打電話報喜，她老公立刻興沖沖的帶著小猴一起來簽合同。兩個人在門口熱情擁吻。
其實說句老實話，我到現(xiàn)在都還不能理解她為什么那么高興。我可以理解她很高興，但是我理解不到她為什么高興到那種程度。我不會寫東西，沒法寫出她當(dāng)時的樣子。我當(dāng)時都傻了。為了趕在看房日之前把房子裝完，我們頭天晚上弄到凌晨四點過，所以撐到這個時候我腦子都有點發(fā)僵了。她突然這么一高興我都傻在那里了。但是反正當(dāng)時我覺得，把這一家子弄得這么高興我也值了。
這家人當(dāng)天晚上就搬進來了。二月底開庭，兩個孩子判給了他們。現(xiàn)在全家團圓，兩個小學(xué)生在后院弄了一個小小的科學(xué)園地做自然課觀察作業(yè)。小猴媽媽從她從前園藝老板那里要了免費草皮，把前院里本來光禿禿的地都弄成了草坪。小猴媽媽已經(jīng)聯(lián)系了房子旁邊的小學(xué)，下學(xué)期兩個兒子轉(zhuǎn)過來上學(xué)。
那么，作為第一筆無本交易，我們賺了多少錢呢？
如果我告訴你，其實這里面沒得錢賺，你的下巴是不是要掉下來了。哈哈
是的，沒有什么利潤。我，我老公和合伙人在做這一筆交易以前也猶豫了好久。最后我們決定做，原因也很簡單，先要干起來，隔岸觀火學(xué)不到東西。這筆交易的明細：
投入資金：0
月租金收入：$855
月供： -$718 （30年，6.5%)
空置率： 0%
房稅/保險： 0 （第一年的房稅和保險包括在交接費里）
維修賒賬卡月付：-$35
月收入：$100
年收入：$1200
投資回報率：？
有的人說房子里面有資產(chǎn)，以后要漲價之類的，我覺得那些都交給以后來說。我樂于說著里面沒有什么利潤。但是有很虛的一些價值，經(jīng)驗，信心，從此以后貸款給我們的貸款人，省略號。沒有第一單就沒有第二單嘛。第二單賺到的就不是這個數(shù)字嘍。呵呵。
大家來討論一下，如果是你，你做不做這樣的第一筆生意。大家各抒己見。我等著看熱鬧哈。等看完了再寫我的第二單。
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